租赁业务中，收取损毁赔偿金的财税处理

                         石羽茜

在签订的时候不动产租赁合同，通常会收取一个月的租金作为押金，合同到期后若不动产及附属设备损毁的话，双方根据毁损情况确定金额，赔偿金额在押金范围内的话对应金额不再退还，超出押金全额不退还再补充支付赔偿金。业内司空见惯的处理方式，出租人不退还押金，自行找装修公司进行维修，是否会存在税收风险呢？我们通过案例来进行分析。

案例分析：某商业租赁公司将自持商铺出租给某餐饮公司，采取一般计税方法，税率9%，约定每月租金10万元，一次性支付半年房租并额外收取10万元作为押金。租赁期到期后，双方在验收房屋时，发现由于餐饮公司管理不当，导致厨房大面积漏水，对楼下造成损失，需要一并进行维修。双方协商后确定由商业租赁公司自行负责维修，10万元押金不再退还。该事项出租人应如何进行财税处理?如何才能规避税收风险呢？

一、出租人涉税分析

（1）增值税，出租人没收的押金，性质属于购买方支付的赔偿金，属于租金的价外费用，价外费用的税率与主行为保持一致，本案例中租赁为一般计税方法，价外费用税率为9%。

    应确认的销项税额=100000/（1+9%）*9%=8256.88元

    政策依据：《增值税暂行条例实施细则》第十二条：

价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

（2）企业所得税

收取赔偿金属于企业的收入，计入营业外收入。

维修支出不符合大修理条件的，计入管理费用，取得合规有效的税前扣除凭据，可以税前扣除。

二、出租人的税收风险

（1）出租人极易忽视收取的赔偿金属于增值税的征税范围，未及时确认并缴纳增值税。

（2）不动产维修支出票据及个税风险

     零星维修若是找正规装修装饰公司施工，可取得增值税发票，一般计税可取得专票抵扣进项税额，无票据及个税风险。

但实务中，零星维修业务往往会选择包工头个人，个人去税务机关代开发票，2022年年底之前也只能提供免税发票。个人提供维修服务，到底是属于劳务报酬还是经营所得，也会成为一个争议点。若在代开环节按照经营所得核定征收个税，则支付方不需要再代扣代缴个税，若认定为劳务报酬，需在支付时按照劳务报酬代扣代缴个税。

三、出租人如何规避税收风险

出租人可与承租人约定，由承租人负责维修，待出租人验收后，全额退还押金。该方式下，对于出租人来说，不动产恢复了原状，赔偿金既不需要确认增值税纳税义务，也不需要考虑维修过程中的票据及个税风险。美中不足的是，出租人无法完全把控维修过程中的质量。

站在税务的角度，价外费用条款设定的目的是防止纳税人拆分增值税的收入，造成国家税款的损失。租赁赔偿金业务模式小小的转变，可以有效地降低出租人的税收风险。